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Guida al contratto preliminare di compravendita

  • 5 Maggio 2020
  • News
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Guida al contratto preliminare di compravendita

Chi non ha sentito parlare almeno una volta, da amici, conoscenti o parenti, del cosiddetto “compromesso”, che altro non è che un contratto preliminare di compravendita immobiliare? Ecco una guida rapida per aiutarti a comprendere che cosa si intende per preliminare di compravendita, come funziona, come redigerlo e chi può farlo.

 

Cos’è il contratto preliminare di compravendita

Pur non essendo obbligatorio, il contratto preliminare di compravendita è un importante strumento contrattuale con cui le parti che intendono reciprocamente vendere e acquistare un bene immobile, si impegnano a regolarne il passaggio di proprietà attraverso una serie di norme scritte che li vincolano giuridicamente.

In altre parole, con una promessa scritta e vincolante, venditore e acquirente si assumono in via preliminare l’impegno a vendere e ad acquistare la casa o l’appartamento, mediante la stipula di un successivo contratto definitivo di compravendita che sarà firmato al momento dell’effettivo trasferimento di proprietà dell’immobile.

Attenzione che in questi casi una forma diversa da quella scritta non è consentita e rende oltretutto nullo il contratto. L’art. 1351 del Codice Civile stabilisce infatti che gli accordi verbali non hanno alcun valore giuridico.

 

Come redigere un contratto preliminare di compravendita

Come già specificato, il trasferimento dell’immobile oggetto di compravendita avverrà solo con la stipula del contratto definitivo. La funzione di un contratto preliminare di compravendita si limita quindi a disciplinare i passaggi successivi e a vincolare le parti in un impegno scritto.

Malgrado ciò, stipulare un “compromesso” è e rimane una cosa seria e può comportare delle penali in caso di inadempienza di una o di entrambe le parti coinvolte.

 

Per essere valido, un contratto preliminare di compravendita immobiliare deve contenere quanto segue:

  • Le generalità delle controparti
  • La volontà espressa da ambedue le parti di concludere un contratto definitivo successivo
  • Gli accordi presi in merito alla successiva stipula del contratto definitivo
  • Il prezzo, la caparra e le condizioni di vendita del bene immobile
  • L’indirizzo, le caratteristiche e i dati catastali precisi del bene immobile oggetto della compravendita
  • L’attestato di prestazione energetica
  • La consegna e l’entrata in possesso dell’immobile oggetto di compravendita
  • La clausola contrattuale che regoli la risoluzione delle controversie
  • Il richiamo alle norme del Codice Civile italiano per quanto non espressamente previsto dal compromesso
  • Luogo, data e firma delle controparti.

Nell’ipotesi in cui gli elementi essenziali risultino mancanti, benché la forma scritta, il contratto preliminare è da considerarsi non valido.

Se le condizioni stabilite stanno bene al futuro acquirente e non vi è motivo di prolungare ulteriormente la trattativa con una controproposta (che potrà essere a sua volta accettata, rifiutata o modificata), si passa alla sottoscrizione del contratto preliminare. A questo punto il contratto si ritiene concluso e vincolante per entrambe le parti.

Ci teniamo a ricordare che la durata massima di un contratto preliminare è stabilita in 90 giorni.

 

È richiesta la presenza del notaio?

Il contratto preliminare di compravendita non richiede la forma dell’atto pubblico con intervento del notaio, né è necessario trascrivere il compromesso nei pubblici registri del Catasto. Perché il contratto abbia valore a livello giuridico è sufficiente munirsi di un fac-simile e compilarlo con tutti i dati e le clausole elencati qui sopra, firmarlo e conservarlo.

Servirsi dell’ausilio di un notaio per la redazione del contratto preliminare di compravendita può essere utile dal punto di vista cautelativo per le parti, poiché – dopo che queste hanno firmato il compromesso – solo il notaio può provvedere a trascriverlo nei pubblici registri del Catasto. Una volta qui trascritto, il contratto diviene inopinabile da parte di terzi.

Se per esempio un individuo dovesse rivendicare dei diritti su quel bene immobile, ad esempio reclamando che il proprietario lo aveva promesso a lui mediante un altro preliminare di vendita firmato in precedenza (ma non registrato a Catasto), i suoi diritti passeranno in secondo piano.

Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio, in certi casi. Affidarsi a un notaio può risultare la mossa vincente per evitare brutti scherzi da un proprietario che dovesse promettere il suo immobile a più acquirenti. Tramite la trascrizione del preliminare di vendita, il notaio sarà in grado di assicurare all’acquirente di essere il primo ad effettuare tale trascrizione presso il Catasto riguardo a quell’immobile e, di conseguenza, di poter prevalere nei confronti di chi ha firmato per primo il contratto senza però averlo trascritto nei pubblici registri.

 

Registrazione del preliminare di vendita: documenti, spese, durata

Entro 20 giorni dalla firma del contratto preliminare di compravendita, occorre provvedere a registrare l’atto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, al quale è necessario consegnare i seguenti documenti:

  • Due copie del contratto preliminare firmato in originale
  • Il modello 69 per la registrazione del compromesso
  • La fotocopia del documento di identità del compratore
  • La fotocopia del documento di identità del venditore
  • Una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe del contratto.

 

Alla procedura di registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate provvede il notaio nel caso in cui il documento sia stato redatto con il suo ausilio (il costo per le competenze notarili totali si aggira intorno ai 2.000 euro). In caso contrario dovrà provvedere una delle parti.

Una volta consegnati tali documenti, l’Agenzia delle Entrate trattiene una copia del contratto per archivio e ne riconsegna una, timbrata, assieme a una ricevuta che indica se l’imposta di registro (pari a €200) sia già stata pagata. Nel caso in cui questa debba ancora essere versata, la registrazione viene effettuata “a debito” e sarà necessario in seguito recarsi presso un Ufficio Postale.

Chi paga? Le spese di registrazione del contratto preliminare di compravendita devono essere pagate in egual misura dall’acquirente e dal venditore.

 

In questa guida al contratto preliminare di compravendita immobiliare ci auguriamo di essere stati il più chiari possibile. In caso di ulteriori dubbi o precisazioni, ti invitiamo ad approfondire i nostri Servizi a questa pagina e a contattare il nostro Studio ai seguenti recapiti:
Telefono +39 0471 813632
Email info@ifa-immobilien.it

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