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Leitfaden für den Vorvertrag zum Kaufvertrag

Leitfaden für den Vorvertrag zum Kaufvertrag

Wer hat nicht schon mindestens einmal von Freunden, Bekannten oder Verwandten vom so genannten “compromesso” gehört, der nichts anderes ist als in Vorvertrag zum Kauf einer Immobilie? Hier ist ein kurzer Leitfaden, der Ihnen helfen soll, zu verstehen, was mit einem vorläufigen Kaufvertrag gemeint ist, wie er funktioniert, wie man ihn erstellt und wer ihn erstellen kann.

 

Was ist der Vorvertrag zum Kauf und Verkauf

Obwohl er nicht zwingend vorgeschrieben ist, ist der Kaufvorvertrag ein wichtiges Vertargsinstrument, mit dem sich die Parteien, die eine Immobilie verkaufen und kaufen wollen, verpflichten, den Eigentumsübergang durch eine Reihe von schriftlichen Regeln zu regeln, die sie rechtlich binden.

Mit anderen Worten, mit einer schriftlichen und verbindlichen Zusage gehen der Verkäufer und der Käufer eine vorläufige Verpflichtung ein, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen bzw. zu kaufen, indem sie einen späteren endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen, der zum Zeitpunkt der tatsächlichen Eigentumsübertragung der Immobilie unterzeichnet wird.

Beachten Sie, dass in diesen Fällen eine andere als die Schriftform nicht zulässig ist und darüber hinaus zur Nichtigkeit des Vertrages führt. Tatsächlich besagt Art. 1351 des Zivilgesetzbuches, dass mündliche Vereinbarungen keinen rechtlichen Wert haben.

 

Wie Sie einen vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrag aufsetzen

Wie bereits erwähnt, erfolgt die Übergabe der zu verkaufenden Immobilie erst mit der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages. Die Funktion eines Kaufvorvertrages beschränkt sich daher darauf, die weiteren Schritte zu regeln und die Parteien in einer schriftlichen Zusage zu binden.

Trotzdem ist und bleibt das Eingehen eines „Kompromisses“ eine ernste Angelegenheit und kann Strafen nach sich ziehen, wenn sich eine oder beide beteiligten Parteien nicht daran halten.

 

Um gültig zu sein, muss ein Vorvertrag über den Kauf und Verkauf von Immobilien Folgendes enthalten:

  • Angaben zu der Gegenpartei
  • Die von beiden Parteien geäußerte Bereitschaft, einen anschließenden endgültigen Vertrag zu schießen
  • Getroffene Vereinbarungen über den späteren Abschluss des endgültigen Vertrages
  • Der Preis, die Anzahlung und die Bedingungen für den Verkauf der Immobilie
  • Die Adresse, die Eigenschaften und die genauen Katasterdaten der Immobilien, die Gegenstand des Kaufs und Verkaufs ist
  • Die energetische Bescheinigung
  • Übergabe und Eigentumsübertragung der zu verkaufenden Immobilie
  • Die Vertragsklausel zur Beilegung von Streitigkeiten
  • Rückgriff auf die Regeln des italienischen Zivilgesetzbuches für alles, was nicht ausdrücklich im Vertrag vorgesehen ist
  • Ort, Datum und Unterschrift der Parteien.

Für den Fall, dass die wesentlichen Elemente fehlen, obwohl die Schriftform gewahrt ist, ist der Vorvertrag als ungültig anzusehen.

Wenn die festgelegten Bedingungen für den zukünftigen Käufer akzeptabel sind und es keinen Grund gibt, die Verhandlungen mit einem Gegenvorschlag (der angenommen, abgelehnt oder modifiziert werden kann) zu verlängern, wird der Vorvertrag unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt gilt der Vertrag als abgeschlossen und für beide Parteien verbindlich.

Wir möchten Sie daran erinnern, dass die maximale Laufzeit eines Vorvertrages auf 90 Tage festgelegt ist.

 

Ist die Anwesenheit eines Notars erforderlich?

Der vorläufige Kaufvertrag bedarf nicht der Form einer öffentlichen Urkunde mit der Intervention eines Notars, noch ist es notwendig, den Vertrag in den öffentlichen Registern des Grundbuchamtes umzuschreiben. Damit der Vertrag Rechtskraft erlangt, genügt es, sich eine Vorlage zu besorgen und dieses mit allen oben aufgeführten Daten und Klauseln auszufüllen, zu unterschreiben und aufzubewahren.

Die Mitwirkung eines Notars bei der Abfassung des Kaufvorvertrages kann für die Parteien sinnvoll sein, da – nachdem sie den Vertrag unterschrieben haben – nur der Notar ihn in die öffentlichen Register des Grundbuchamtes umschreiben kann. Sobald der Vertrag hier umgeschrieben wurde, ist er für Dritte nicht mehr anfechtbar.

Würde beispielsweise eine Einzelperson Rechte an dieser Immobilie geltend machen, etwa indem sie behauptet, der Vermieter habe sie ihm durch einen anderen, zuvor unterzeichneten (aber im Grundbuchamt nicht registrierten) Vorverkauf versprochen, würden seine Rechte in den Hintergrund treten.

Vertrauen ist gut, nicht zu vertrauen ist besser, in manchen Fällen. Sich auf einen Notar zu verlassen, kann der gewinnbringende Schachzug sein, um schlechte Witze eines Eigentümers zu vermeiden, der seine Immobilie mehreren Käufern verspricht. Durch die Umschreibung des Vorverkaufs kann der Notar dem Käufer versichern, dass er der erste ist, der eine solche Umschreibung beim Grundbuchamt für diese Immobilie vorgenommen hat, und sich somit gegen denjenigen durchsetzen, der den Vertrag zuerst unterzeichnet hat, ohne ihn in den öffentlichen Registern umgeschrieben zu haben.

 

Registrierung des vorläufigen Verkaufs: Dokumente, Kosten, Dauer

Innerhalb von 20 Tagen nach der Unterzeichnung des vorläufigen Kaufvertrags ist es notwendig, die Urkunde in einem Büro der Steuerbehörde zu registrieren, an die folgende Dokumente geliefert werden müssen:

  • Zwei Kopien des original unterschriebenen Vorvertrags
  • Formular 69 für die Registrierung des Vorvertrages
  • Fotokopie des Personalausweises des Käufers
  • Eine Fotokopie des Personalausweises des Verkäufers
  • Eine Stempelmarke von 16€ je 4 geschriebenen Seiten oder alle 100 Zeilen des Vertrages.

 

Das Verfahren für die Registrierung des Vorvertrages beim Finanzamt wird vom Notar durchgeführt, wenn das Dokument mit seiner Hilfe erstellt wurde (die Kosten für die gesamten Notargebühren betragen ca. 2.000 Euro). Ansonsten muss sich eine der Parteien darum kümmern.

Nach Übergabe dieser Unterlagen bewahrt das Finanzamt eine Kopie des Vertrages zu Archivierungszwecken auf und gibt eine abgestempelte Kopie zusammen mit einer Quittung zurück, aus der hervorgeht, ob die Registrierungssteuer (in Höhe von 200€) bereits bezahlt wurde. Wenn die Zulassungssteuer noch nicht bezahlt wurde, erfolgt die Anmeldung „per Lastschrift“ und es ist notwendig, ein Postamt aufzusuchen.

Wer zahlt? Die Kosten für di Registrierung des vorläufigen Kaufvertrags müssen zu gleichen Teilen vom Käufer und vom Verkäufer getragen werden.

 

Wir hoffen, in diesem Leitfaden zum Vorvertrag eines Immobilienkaufs so klar wie möglich gewesen zu sein. Bei weiteren Zweifeln oder Klärungen laden wir Sie ein, unsere Dienstleistungen auf dieser Seite zu vertiefen und unser Studio unter den folgenden Adresse zu kontaktieren:
Telefon +39 0471 813632
Email info@ifa-immobilien.it

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